Derecho a la vivienda

LA VIVIENDA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

LIBRO PRIMERO - PARTE GENERAL

TÍTULO III. Bienes

CAPÍTULO 3. Vivienda.

ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;

b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.

ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

ARTICULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.

Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.

ARTICULO 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.

ARTICULO 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.

En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.

FUNDAMENTOS DEL ANTEPROYECTO DE CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.

Capítulo 3. Vivienda.

El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales.

Esto justifica que se dedique un Capítulo especial para la vivienda; el régimen proyectado sustituye al del bien de familia de la ley 14.394.

Las modificaciones son importantes, en tanto:

(a) se autoriza la constitución del bien de familia a favor del titular del dominio sin familia, atendiendo a la situación, cada vez más frecuente, de la persona que vive sola; se permite que el bien de familia sea constituido por todos los condóminos, aunque no sean parientes ni cónyuges;

(b) la afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida;

(c) se amplía la lista de los beneficiarios al conviviente;

(d) se prevé expresamente la subrogación real, reclamada por la doctrina y recogida en diversos pronunciamientos judiciales, que permite adquirir una nueva vivienda y mantener la afectación, así como

extender la protección a la indemnización que provenga del seguro o de la expropiación;

(e) se resuelven problemas discutidos en la doctrina, los cuales son: la situación de la quiebra, adoptándose el criterio según el cual el activo liquidado pertenece sólo a los acreedores anteriores a la afectación, y si hay remanente se entrega al propietario; la admisión de la retroprioridad registral, en tanto se remite a las normas de la ley registral que así lo autorizan; la inoponibilidad a los créditos por expensas en la propiedad horizontal y a los créditos alimentarios, etcétera.

PREGUNTAS SOBRE LOS DERECHOS A LA VIVIENDA

¿Qué bien inmueble puede ser afectado al régimen previsto en este Capítulo?

a) Un inmueble destinado a uso comercial

b) Un inmueble destinado a vivienda

c) Un inmueble destinado a uso industrial

d) Un inmueble destinado a uso agrícola

¿Hasta qué parte del valor de un inmueble destinado a vivienda puede ser afectado al régimen previsto en este Capítulo?

a) Hasta el 50% de su valor

b) Hasta el 75% de su valor

c) Hasta el 100% de su valor

d) Hasta el 25% de su valor

¿En qué registro se inscribe la afectación de un inmueble destinado a vivienda?

a) Registro Nacional de la Propiedad del Automotor

b) Registro Nacional de Buques

c) Registro Nacional de Armas

d) Registro de la Propiedad Inmueble

¿Cuál es la prioridad temporal de la inscripción de la afectación en el registro de la propiedad inmueble?

a) La fecha de presentación de la solicitud de afectación

b) La fecha de emisión del título de propiedad del inmueble

c) La fecha de inscripción de la afectación

d) La fecha de aprobación del proyecto de afectación por la autoridad de aplicación

¿Puede afectarse más de un inmueble al régimen previsto en este Capítulo?

a) Sí, sin límite de cantidad de inmuebles

b) No, sólo puede afectarse un inmueble

c) Sí, pero sólo hasta un máximo de tres inmuebles

d) No, sólo pueden afectarse dos inmuebles como máximo

¿Quién puede solicitar la afectación de un inmueble destinado a vivienda?

a) El titular registral.

b) El titular de un inmueble no destinado a vivienda.

c) El Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

d) Un tercero interesado.

Si un inmueble está en condominio, ¿quién debe solicitar la afectación?

a) Todos los cotitulares conjuntamente.

b) Solo uno de los cotitulares.

c) El administrador del condominio.

d) El Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

¿Quiénes pueden solicitar la inscripción de una afectación dispuesta por actos de última voluntad?

a) Cualquier beneficiario, el Ministerio Público o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

b) Solo el testador.

c) Los herederos del testador.

d) El juez que tramitó el testamento.

¿En qué situaciones puede ser decidida la afectación de un inmueble por el juez?

a) En la resolución que atribuye la vivienda en un juicio de divorcio.

b) En la resolución que resuelve cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia.

c) Solo si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

d) Todas las opciones anteriores.

¿Quiénes son los beneficiarios de la afectación?

a) El propietario constituyente solamente.

b) El propietario constituyente y su cónyuge.

c) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes.

d) El propietario constituyente y sus hermanos.

¿Qué parientes colaterales pueden ser beneficiarios en caso de que no existan los mencionados en el inciso a)?

a) Parientes colaterales dentro del cuarto grado.

b) Parientes colaterales dentro del tercer grado.

c) Parientes colaterales dentro del segundo grado.

d) Parientes colaterales dentro del primer grado.

¿Es necesario que los parientes colaterales que conviven con el constituyente para ser considerados beneficiarios?

a) Sí, es necesario.

b) No, no es necesario.

c) Depende de la situación.

d) Ninguna de las opciones anteriores.

¿Qué requisito se debe cumplir si la afectación es peticionada por el titular registral?

a) Al menos dos de los beneficiarios deben habitar el inmueble.

b) Al menos uno de los beneficiarios debe habitar el inmueble.

c) Todos los beneficiarios deben habitar el inmueble.

d) Ninguno de los beneficiarios necesita habitar el inmueble.

¿En qué situación es suficiente que uno de los beneficiarios permanezca en el inmueble para que los efectos subsistan?

a) Si la afectación es peticionada por el titular registral.

b) En todos los casos.

c) Solo si la afectación es peticionada por los beneficiarios.

d) Ninguna de las opciones anteriores.

¿Qué sucede si ningún beneficiario habita el inmueble afectado?

a) Los efectos de la afectación no subsisten.

b) La afectación continúa aunque ninguno de los beneficiarios habite el inmueble.

c) Es necesario nombrar nuevos beneficiarios.

d) Ninguna de las opciones anteriores.

¿Qué es la subrogación real según el artículo 248?

a) La transmisión de la afectación a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada.

b) La sustitución de la vivienda afectada por una de menor valor.

c) La cancelación de la afectación después de vender la vivienda afectada.

d) Ninguna de las opciones anteriores.

¿Qué elementos se incluyen en la transmisión de la afectación?

a) Solamente la vivienda adquirida en sustitución de la afectada.

b) La vivienda adquirida en sustitución y los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

c) Los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, pero no la vivienda adquirida en sustitución.

d) Ninguna de las opciones anteriores.

¿Qué sucede con la afectación si se adquiere una vivienda de mayor valor en sustitución de la afectada?

a) La afectación se transmite a la nueva vivienda, pero solo hasta el monto de la anterior.

b) La afectación se transmite a la nueva vivienda por el valor total de esta.

c) La afectación se cancela y se debe constituir una nueva afectación.

d) Ninguna de las opciones anteriores.

¿A quiénes no se les puede oponer la afectación?

a) A los acreedores de causa anterior a la afectación.

b) A los acreedores de causa posterior a la afectación.

c) A los acreedores del cónyuge o conviviente del titular registral.

d) A los acreedores hipotecarios del inmueble.

¿Qué tipo de obligaciones sí son susceptibles de ejecución sobre la vivienda afectada?

a) Obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble.

b) Obligaciones con garantía personal.

c) Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda.

d) Ninguna de las anteriores.

¿A quiénes se les permite cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado?

a) A los acreedores con derecho a requerir la ejecución.

b) A los acreedores sin derecho a requerir la ejecución.

c) A los acreedores que hayan renunciado a sus derechos.

d) A los acreedores que no hayan reclamado sus créditos en un plazo determinado.

¿Qué ocurre con el remanente si el inmueble es subastado y queda dinero sobrante?

a) El remanente se entrega a los acreedores con derecho a requerir la ejecución.

b) El remanente se entrega al propietario del inmueble.

c) El remanente se entrega al juez del proceso.

d) El remanente se entrega al titular registral de la afectación.

¿Qué tipo de disposiciones testamentarias pueden hacerse sobre el inmueble afectado?

a) Cualquier tipo de disposición testamentaria.

b) Solo legados o mejoras testamentarias que favorezcan a los beneficiarios de la afectación.

c) Ningún tipo de disposición testamentaria.

¿Qué sucede si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta y quiere transmitir o gravar el inmueble afectado?

a) No necesita la conformidad del cónyuge o del conviviente.

b) Necesita la conformidad del cónyuge o del conviviente solo si este último se opone.

c) Necesita la conformidad del cónyuge o del conviviente siempre.

¿Qué sucede si el cónyuge o el conviviente se opone a la transmisión o gravamen del inmueble afectado?

a) La transmisión o gravamen puede hacerse igualmente.

b) La transmisión o gravamen debe ser autorizada judicialmente.

c) El cónyuge o el conviviente no puede oponerse a la transmisión o gravamen.

¿Qué sucede con los frutos que produce el inmueble afectado?

a) Son inembargables e inejecutables

b) Son embargables e inejecutables

c) Son embargables y ejecutables.

¿En qué caso los frutos del inmueble no son embargables ni ejecutables?

a) Cuando son necesarios para satisfacer las necesidades de los acreedores

b) Cuando son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios

c) Cuando no son suficientes para satisfacer las necesidades de los acreedores

¿Quiénes pueden embargar o ejecutar los frutos del inmueble afectado?

a) Solo los acreedores con derecho a ejecutar la vivienda

b) Solo los acreedores con derecho a requerir la ejecución de la vivienda

c) Cualquier acreedor, independientemente de su derecho a ejecutar la vivienda.

¿Qué tipo de impuesto está exenta la vivienda afectada en todo el territorio de la República si opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246 y no es desafectada en los 5 años posteriores a la transmisión?

a) Impuesto sobre la renta.

b) Impuesto sobre la propiedad.

c) Impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte.

d) Impuesto sobre las ventas.

¿Cuánto tiempo deben pasar antes de que se pueda desafectar una vivienda que ha sido transmitida por causa de muerte a los beneficiarios mencionados en el artículo 246?

a) 1 año.

b) 3 años.

c) 5 años.

d) 10 años.

¿Qué tipo de trámites y actos relacionados con la constitución e inscripción de la afectación están exentos de impuestos y tasas?

a) Trámites y actos notariales.

b) Trámites y actos registrales.

c) Trámites y actos de construcción.

d) Todos los trámites y actos.

¿Cuál es la obligación de la autoridad administrativa?

a) Registrar la afectación en el registro correspondiente

b) Cobrar tasas y impuestos por la constitución de la afectación

c) Asesorar y colaborar de forma gratuita a los interesados en los trámites de la afectación

d) Realizar inspecciones regulares en las viviendas afectadas

¿Cuál es el límite máximo de honorarios que pueden cobrar los profesionales que intervengan en los trámites de constitución de la afectación?

a) El 1% de la valuación fiscal.

b) El 3% de la valuación fiscal.

c) El 5% de la valuación fiscal.

d) No hay un límite máximo establecido.

En caso de juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada o en concursos preventivos y quiebras, ¿cuál es el límite máximo de honorarios que pueden cobrar los profesionales que intervengan?

a) El 1% de la valuación fiscal.

b) El 2% de la valuación fiscal.

c) El 3% de la valuación fiscal.

d) El 4% de la valuación fiscal.

¿Qué actos o trámites relacionados con la afectación están exentos de impuestos y tasas?

a) Los trámites de constitución e inscripción de la afectación.

b) La transmisión de la vivienda afectada.

c) La cancelación de la afectación.

d) Todos los actos relacionados con la afectación están exentos de impuestos y tasas.

¿Cuál es el plazo máximo en el que la vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte?

a) 2 años.

b) 5 años.

c) 10 años.

d) No hay un plazo máximo establecido.

¿Cuándo procede la desafectación y la cancelación de la inscripción?

a) A solicitud del constituyente.

b) A solicitud de la mayoría de los herederos.

c) A requerimiento de la mayoría de los condóminos.

d) Todas las opciones anteriores son correctas.

¿Qué se requiere para la desafectación y la cancelación de la inscripción si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta?

a) El asentimiento del cónyuge o del conviviente.

b) La autorización judicial si el cónyuge o el conviviente se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida.

c) Ninguna de las anteriores.

d) Ambas opciones anteriores son correctas.

¿Quiénes pueden solicitar la desafectación y la cancelación de la inscripción si la constitución se dispuso por acto de última voluntad?

a) La mayoría de los herederos.

b) El cónyuge supérstite o el conviviente inscripto si no están conformes.

c) Los beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

d) Todas las opciones anteriores son correctas.

¿En qué casos se puede requerir la desafectación y la cancelación de la inscripción de oficio?

a) Si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo.

b) Si fallecen el constituyente y todos los beneficiarios.

c) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo.

d) Todas las opciones anteriores son correctas.

¿Cuál es el límite para la desafectación y la cancelación de la inscripción en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo?

a) El valor real del bien.

b) El valor declarado en la escritura.

c) El valor de mercado del bien.

d) Los límites indicados en el artículo 249.

¿A qué inmueble es aplicable el Capítulo sobre vivienda afectada según el artículo 256 del CCyC?

a) Inmueble urbano.

b) Inmueble rural.

c) Inmueble comercial.

d) Inmueble industrial.